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我市房屋维修资金怎样使用?权威解读来了

近日,随着“包头市房屋专项维修资金分户记账系统”上线运行,不少市民留言想要具体了解关于房屋专项维修资金的政策,以便更加了解自己的房屋专项维修资金该怎么使用。 房屋专项维修资金是“房屋养老金”,是指由业主交存,用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。设立维修资金是为了提高房屋的完好率,延长房屋使用寿命,保障房屋安全,维护业主的共同利益。为了帮助业主更加清楚地了解维修资金的有关概念,同时也为了纠正业主某些错误认识,包头市物业服务指导中心对房屋专项维修资金的相关政策进行详细解读。

相关政策

什么是房屋专项维修资金?

根据国家《物业管理条例》的规定,“房屋专项维修资金是由业主交纳的,专门用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造的资金”。房屋修缮是物业管理的主要环节之一,整栋房屋是由每一户单个的房屋组成的,那么这就涉及到有自用部位(如自己家的水管、地面等)和共用部位(如共用的下水管道、共用的屋面等)的维修问题,自用部位的维修由每户房屋的业主自己负责,而共用部位的维修问题怎么解决呢?这就要建立房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金,专门用这部分资金维修房屋的共用部位、共用设施设备。这对保障房屋使用安全,保持和提高房屋的完好程度与使用功能及物业的保值、增值均有重要意义。

维修资金该如何申请使用?

维修资金专项用于房屋本体共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。那么,能使用维修资金的房屋共用部位共用设施设备有哪些呢?《住宅专项维修资金管理办法》规定,房屋共用部位一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;房屋共用设施设备一般包括电梯、照明、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。与共用部位、共用设施设备相对应的是业主的自用部位,房屋的自用部位包括户门、户窗、户内顶棚、户内墙面、户内楼地面、户内设备包括户内电气线路上下水独用管线及配件,卫生器具等。自用部位的维修责任由业主自行承担。

据了解,使用程序是业主或维修资金使用申请主体提出使用申请,申请主体可以是业主委员会、社区居委会或物业服务企业。申请后工作人员现场勘查,符合使用条件的,由申请主体选择施工企业,申请主体征求业主意见,维修范围涉及的2/3业主参与表决,1/3的业主签字同意,申请主体报送相关材料,由维修资金管理中心审核备案,备案后申请主体组织维修,维修完工经申请主体和相关业主验收合格,维修资金管理中心按建筑面积分摊支付维修工程款。

具体事例

屋顶漏雨如何申请维修资金?

据工作人员介绍,他们曾接到昆区一小区业主的反映,称屋顶存在漏雨情况。那么,遇到这样的情况该如何申请使用维修资金呢?首先,住宅小区屋顶属于房屋的共用部位,损坏可以动用维修资金进行维修,《包头市房屋专项维修资金管理办法》规定,使用维修资金同时还需具备四个条件:已缴纳维修资金并存入了我市维修资金专户;共用部位、共用设施设备已过保修期;符合维修资金的使用范围;根据国家相关法规要求,维修资金的使用必须经维修范围涉及的2/3的业主参与表决,1/3的业主签字同意。可以说前面三点是前提,第四点才是关键要素。

共用部位、共用设施设备的保修期是如何规定的?依据《建设工程质量管理条例》第六章第四十条规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期为:基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。屋面防水工程,有防水要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗漏,为5年。供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期。电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

对于屋顶漏雨这种情况,业主可以直接到物业服务指导中心申请使用维修资金进行维修,也可以向小区物业公司申报漏雨情况,由物业公司向维修资金管理中心提出使用申请。按照上面介绍的使用程序申请使用维修资金维修即可。

对于在申请使用维修资金过程中存在业主签字难、签字慢的情况。《民法典》《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》都明确规定:维修资金的使用必须经涉及的业主2/3以上参与表决,1/3的业主签字同意。但是实际操作中业主签字的过程比较长,这是造成维修资金使用难的最大原因。针对这种情况,我市在2017年印发了《包头市房屋快速维修实施方案(试行)》,该方案中明确,申请金额在10万元以下的涉及屋面防水层损坏造成严重渗漏的;楼体外立面有脱落危险危及业主人身安全的;电梯故障危及人身安全的;高层住宅水泵损坏导致供水中断的;符合维修资金使用条件的供水、供热管道爆裂的;符合维修资金使用条件的排水管道堵塞,严重影响业主使用的,经现场勘查存在危及房屋使用安全的,影响业主正常生活的,启动快速维修机制,项目申请实行“五同步”管理,即同步申请、同步公示、同步维修、同步监审、同步验收。申请主体在申请维修资金准备资料的同时,可同步进行维修。今年华丽家族小区外墙脱落、景苑花园小区排水管道堵塞影响业主正常生活,因情况紧急,都启动了快速维修机制,快速应对,同步申请,同步维修。

分清维修资金使用中相关部门的责任

是不是小区内的共用设施设备都可以用维修资金进行维修呢?按照《物业管理条例》规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任,并且维修养护服务到终端。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位与业主、物业使用人之间存在的是一种供应合同的关系。根据《合同法》的有关规定,这些单位通过供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等的供应,为业主或者物业使用人提供服务,业主或者物业使用人支付相应的费用。其相关管线和设施设备是提供服务的必要设施,是其履行合同的一部分。业主或者物业使用人交的费用,包括相关管线和设施设备的设置费和维修养护费用。因此,根据《合同法》《包头市物业管理条例》《包头市供热条例》《包头市供水条例》和《包头市市政设施管理条例》的有关规定,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,有义务依法对相关的管线和设施设备进行维修、养护。物业小区内暖气不热、漏水、电力设施的损坏等涉及维修、养护时,应当由相应的专业部门负责。例如昆区丰景佳苑因小区内配套的供暖管线跑水导致暖气不热需要进行维修,这就应该找相应的专业部门负责,而不能动用房屋专项维修资金。业主要正确认识和分清这两个概念,积极参与物业管理各种活动,履行自己相应的权利和义务。

在此提醒广大居民,如有房屋维修资金的使用疑问,可以拨打市房屋维修资金监督电话:0472-5124766。

来源:包头住房和城乡建设

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