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房屋维修资金申请使用遭遇瓶颈 房屋“养老金”如何为民所用

房子,是每个家庭的重要资产和生活保障,住得是否舒适安全,在很大程度上影响着人民群众的生活质量。

维修资金是业主购买新房时提前给房屋存下的一笔“养老金”,将来房屋公共区域出现问题时就可以使用这笔钱来维修。然而,在实际操作中,很多业主反映想用这笔钱并非易事。

维修资金使用难,“拦路虎”是什么?如何方便快捷地用上这笔钱,实现“应修尽修”?记者为此进行了深入采访。

业主 维修资金申请使用难

春节后一上班,周伟就来到包头市物业服务指导中心资金使用办理办公室,补交业主房顶漏水申请维修资金的材料。

工人正在维修作业

周伟是青山区保利物业公司工程主管,主要负责小区公共维修相关工作。去年8月份,一户18楼业主向物业反映自家房顶雨天渗水,便委托物业公司帮忙申请维修资金修理,但相关材料一直没有备齐。

记者了解到,保利物业公司共服务六期小区8000户业主,2021年仅因房顶漏水委托物业帮忙申请维修资金就有100多户,其中70多户已经施工,其余还在准备材料阶段,预计天暖和了再动工。

对于周伟而言,虽然已经工作两年、“经验”丰富,但每次面对需要准备的材料还是让他头疼不已。“其实申请审批流程很简单,材料全了一个星期就能施工;但关键是,前期材料准备的过程问题重重。”

周伟告诉记者,上交的材料中最难的就是要做通其他业主的工作,让他们签字同意使用资金。保利小区都是十年以上的房子,每年雨季顶楼漏水比较普遍,如果一户业主家漏雨要使用维修资金,就需要这个单元其他业主同意签字。这时他们要挨家挨户找人签字,要么就是找不到业主,即便找到了,也有不少业主不愿意签字。

“我今天来补交材料的这户业主,仅入户签字就用了两个月时间,有的业主会说,顶楼漏雨和他们没关系,没必要动用住宅专项维修资金。”这让周伟感到很无奈。

周伟所说的“签字难”,在海威小区业主关先生口中得到了验证。“都是多年的小区了,很多房子出现了问题,不是下排水管堵了、楼顶漏雨了,就是墙皮掉了、防盗门坏了。”关先生表示,防盗门坏了还好说,毕竟大家都要进出,签字快些;如果不涉及到自己的问题,有些人拖拖拉拉就是不签字。

“有一次我家的共用下水道主管道漏水,找人签字特别麻烦,后来就自己掏钱修了。”关先生认为,这部分人有的是事不关己的心态,也有怕这批钱用完了,以后维修时还要再交钱。

此外,找到合适的施工单位也是使用维修资金要面临的一个难题。“为了保证工程质量、施工安全,规定要求我们找的施工单位必须是有相应资质的正规公司,需提前出施工方案、预算。但漏雨、墙皮脱落这些工程量不大,很多公司觉得挣不了多少钱还挺多流程,都不愿意做。”为此,周伟在这项工作上也是费尽了心思。

“很多业主只知道有维修资金,并不知道具体流程。每次向我们反映问题后,恨不得第二天就能来修,时间耽搁长了,就说我们没有尽到责任。”周伟说。

部门 严格执行法律法规程序

如今,随着房屋使用的年头越来越长,很多小区都有了使用房屋维修资金的需求,但很多人却并不知道维修资金如何用、怎么用。

物业管理人员办理房屋维修资金申请手续

“你了解维修资金吗?”记者就此问题对多家小区的数十位业主进行了走访调查,结果显示:所有人都知道“维修资金”这一概念,而“听过,不太了解”的占了多半,至于维修资金如何申请,近九成的受访者都表示不知道。

那么,什么是房屋维修资金?包头市物业服务指导中心资金使用办理办公室主任苏国华介绍,房屋维修资金是由业主购房时交存,用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

“整栋房屋是由每一户单个的房屋组成,那么就涉及自用部位和共用部位的维修问题。自用部位如自己家的水管、地面等维修由每户业主自己负责,而共用部位如共用下水管道、共用屋面等以及共用设备就要用维修资金来维修。”苏国华说,维修资金是全体业主共同交存的,大家共同使用,由物业服务指导中心代为管理,目的是为了提高房屋的完好率,延长房屋使用寿命,保障房屋安全,维护业主的共同利益。

记者了解到,我市是从2002年初归集维修资金,也就是说,2002年以后的房子都交存了首期维修资金,买二手房时也不用再交;很多老旧小区是没有这笔资金的,如果共有部位损坏,就自筹资金维修。“按照条例规定,首期维修资金账上余额不足30%时,要召开业主大会制定续筹方案,重新交存。”

对于很多物业公司、业主反映,维修资金申请使用太“复杂”,苏国华解释说,按照《民法典》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》规定,使用维修资金要同时具备四个条件:一是已缴纳维修资金并存入了我市维修资金专户;二是共用部位、共用设施设备已过保修期;三是符合维修资金的使用范围;四是维修资金的使用必须经维修范围涉及的2/3业主参与表决,1/3的业主签字同意。

“前三点是前提,第四点业主签字同意才是关键要素。”苏国华表示,国家相关法规对维修资金的使用必须经业主签字同意有明确规定,这个必须要执行。

具体流程为:业主或维修资金使用申请主体(业主委员会、社区居委会或物业服务企业)提出申请后,工作人员现场勘查。符合使用条件的,由申请主体选择施工企业并征求业主意见,维修范围涉及的2/3业主参与表决,1/3的业主签字同意。随后,申请主体报送相关材料,由维修资金管理中心审核备案,备案后申请主体组织维修。维修完工经监理公司、申请主体和相关业主验收合格,维修资金管理中心按造价咨询公司出具的报告金额直接支付维修款给施工单位。

苏国华表示,行政主管部门就相当于一个银行,保管这笔钱,对相关手续进行备案;而选择施工单位和制定施工方案都由申请主体去做,主管部门会予以指导。

对策 多举措确保应修尽修

“事实上,维修资金的问题在全国是一个普遍情况。”苏国华认为,很大原因是部分业主对小区维修资金“不关心、不参与、不信任”,出了问题需要解决时,又对行政主管部门、物管公司不信任。

多年来,我市一直想方设法解决业主申请使用维修资金过程中存在业主签字难、签字慢的问题,并在2017年印发了《包头市房屋快速维修实施方案(试行)》。

办法中明确规定,申请金额在10万以下的涉及到屋面防水层损坏造成严重渗漏的;楼体外立面有脱落危险危及业主人身安全的;电梯故障危及人身安全的;高层住宅水泵损坏导致供水中断的;符合维修资金使用条件的供水、供热管道爆裂的;符合维修资金使用条件的排水管道堵塞,严重影响业主使用的。经现场勘察存在危及房屋使用安全的,影响业主正常生活的,可以启动快速维修“容缺受理”机制,申请主体准备申请维修资金的同时,先行报送施工合同、工程预算、施工方案即可开工维修,待资料准备齐全后在审核备案。

“2021年,华丽家族外墙脱落、景苑花园小区排水管道堵塞影响业主正常生活紧急情况,都启动了快速维修‘容缺受理’机制,受到业主一致好评。”苏国华说。

另外,很多业主不清楚,小区内的共用设施设备并不是所有都可以申请使用维修资金,如小区内暖气不热、漏水、电力设施的损坏等涉及到维修、养护时,应当由相应的专业部门负责。

记者采访中了解到,部分物业公司又因嫌麻烦或不清楚流程,在业主向其提出申请维修资金时,推诿、不负责,也是造成业主认为维修资金使用难的因素之一。

对此,苏国华表示,物业公司作为业主的“管家”,有义务帮助业主进行维修资金的申请,业主并不懂得这些,所以前期大量工作都需要物业去做。“每年物业协会都会对物业公司进行培训,讲解维修资金相关知识,他们懂了才能去告知业主,达到良好的沟通效果,促进申请工作顺利完成。”

“现在我们已经把申报资料减到最少了,但必要的资料肯定要有。”苏国华说,维修资金作为所有业主共有的专项资金,要确保合法合规,操作流程、必要材料就不能少,这才能保证资金安全使用,维护广大业主的共同利益。

(文/图 记者 李娜 实习生 许家轩)

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