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转租房屋起纠纷,情势变更制度是否适用?

自“双减政策”出台以来,校外培训机构迎来“阵痛期”,纠纷也随之而来。近期,青山区人民法院审结了一起由此产生的房屋租赁纠纷。

2020年7月13日,被告小杜作为出租方,与承租方小张签订了《房屋租赁合同》,合同约定小杜将位于青山区某综合楼二层的两处房间出租,租赁期限自2020年8月1日起至2023年7月31日止;第一年年租金13万元,第二年、第三年年租金15万元;小张在合同签订当日向小杜支付第一年租金及押金8万元,剩余6万元租金在2021年1月15日交清。合同签订后,小张向小杜交纳8万元,其中含1万元押金。

同年10月15日,小张与小杜协商,想要将涉案的租赁房屋转租给小帅,三方协商后签订了《房屋租赁合同补充协议》,约定三方一致同意小张的一切权利及义务转至小帅名下,因为该合同只履行了一部分,剩余的6万元租金由小帅交给小杜,以后年度的租金及费用由小帅负担;由于小帅一次性交纳2020年度剩余租金6万元及下一年度租金15万元,小杜给予小帅1万元优惠,实际付款20万元。合同签订当日,原告小帅支付被告小杜租金20万元。

“双减政策”出台后,小帅经营的培训机构停止经营。小帅与小杜就退租事宜沟通未果,小帅向法院提起诉讼,请求解除双方的《房屋租赁合同》,并请求小杜返还2021年9月1日起至2022年7月31日止11个月的房屋租金及租房押金。

该案经审理,法官驳回了原告的诉讼请求。青山区人民法院的法官表示,情势变更制度旨在解决合同成立后因当事人订立合同时无法预见的原因,使得合同赖以成立的基础发生重大变化且继续履行该合同会造成明显不公的情况下,如何在当事人之间公平地分配风险的问题。具体到本案中,法院经审理查明,原告名下登记的公司某某咨询公司于2020年7月22日核准成立,该公司营业执照载明的经营范围不包含学科类培训办学。双方在《房屋租赁合同》中未约定租赁房屋用途,且该公司未取得办学许可证。原告对于未取得办学许可证的原因无法说明,也无法提供相关证据。而国家早在2018年8月22日已经出台规范校外培训机构的意见,规定校外培训机构必须经审批取得办学许可证后,登记取得营业执照,才能开展培训。原告主张的“双减”文件出台不属于其订立合同时无法预见的原因和由此产生的商业风险的重大变化,因此原告无权以情势变更的依据要求解除合同。原告要求解除合同的诉讼请求不予支持,其他基于合同解除的诉讼请求同样无法获得支持。

融媒体记者:霍晓霞

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